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老舊小區難管咋辦 銀川給出答案

銀川市人民政府門戶網站 www.eseuk.com  2020-08-28 10:32

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今年,銀川市啟動了規模較大的老舊小區改造,市轄三區僅今年實施的老舊小區改造項目就達到了233個。過去環境臟亂差、上下水不通、無安防、無物業的小區經過改造煥然一新。

為進一步做好老舊小區管理工作,銀川市印發了《銀川市加強無物業老舊小區物業管理工作的實施意見》(以下簡稱《實施意見》),就老舊小區如何引入物業、規范化管理、資金補貼、實施監管等做了詳細要求,為老舊小區長效治理給出了切實可行的解決方案。

給予物業企業政策支持

按照《銀川市整改創建全國文明城市民生領域十大惠民工程工作方案》,對2019年7月1日至2021年7月1日期間,無物業老舊小區成功引入專業化物業企業進行管理的(不包含物業服務合同到期續簽的企業),銀川市及轄區將對物業管理情況進行測評,依據測評結果撥付補助資金。原則上測評補助資金標準為市、轄區財政每月每平方米各0.1元,兩級財政共計每月每平方米補助0.2元,補助時間為2年。以建筑面積和當年實際服務時間為基準按整月計算,以每半年實施補助,服務時間不足整月部分的不予計算。對自愿接管無物業老舊小區的物業企業,按照《銀川市物業服務企業及項目經理人信用信息管理辦法》有關規定,給予物業企業信用加分。

老舊小區普遍存在零、散、小的現象,管理起來較為困難。為此《實施意見》中提出,針對無物業老舊小區相對封閉獨立、配套設施較為完善,具有一定建筑規模、已具備引入物業企業的小區可采取集中“打包”方式管理。由所在街道負責引導、轄區物業行業主管部門配合,按照相關法定程序,通過業主(含單位業主)認可的方式召開業主大會、組建業主委員會、小區議事協調委員會等組織,確定小區管理模式,選聘物業服務企業,簽訂物業服務合同,實施專業化物業管理服務。鼓勵以街道或社區為單位,經小區業主同意,將轄區內無物業小區的物業管理整體打包,確定1家物業企業接管,簽訂《物業服務合同》,簽訂期限一般為2年~3年(按照居民意愿可適當延長)。

公益性物業企業做最后兜底

對于基礎設施配套不足,基礎條件較差,通過相關法定程序無法成功引入物業企業進駐、無法實現自治管理提供準物業服務的老舊小區,轄區政府可以鼓勵街道或社區組織確定物業服務有關事項。經業主同意,可以采取“先期介入、先行接管、先行服務、參與整治改造”模式,與自愿接管無物業老舊小區、信用等級較高、綜合實力較強且有施工資質的物業企業簽訂物業管理合作協議書。本著“先易后難、統籌兼顧、試點推進、以點帶面”原則,在無物業老舊小區開展長效管理試點創新工作。對自治管理不到位或物業公司棄管的無物業老舊小區、零散無人管理的樓棟,且通過相關法定程序無法成功引入物業企業進駐服務的老舊小區,轄區應當盡快委托公益性物業企業提供準物業服務,解決無人管理問題。

鼓勵將老舊小區物業管理區域內(不含市政道路和政府投資的公共設施)的廣告發布、便民服務亭設置和經營、停車收費、快件智能存儲柜(物流自提設施)場地租賃等收益,應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用,用于彌補維護管理費用不足部分。老舊住宅區改造整治中,經有利害關系的業主同意,并經法定程序批準可以建設物業服務用房和一定比例的物業服務經營性用房。物業服務經營性用房的經營收益作為老舊住宅區維護管理費用的補充資金,由業主大會監督使用。

實行標準化長效測評

老舊小區的管理要跟上,就必須有量化考核機制,物業服務要讓居民獲得感有顯著提升。

《銀川市無物業老舊小區推進市場化物業服務水平測評方式說明》明確,銀川市無物業老舊小區引進物業服務測評工作實行轄區物業行業主管部門、街道、社區三方共同進行測評。市住建、財政等部門將定期抽查。

各社區依據結合日常管理情況,對轄區內引入物業企業提供物業服務管理的小區開展隨機巡查,巡查結果作為日常測評的主要依據。各街道結合社區日常管理情況,每季度對轄區內實施物業管理的無物業老舊小區物業服務開展一次階段測評,測評時間、人員等由街道組織實施。轄區物業行業主管部門,每半年對本轄區范圍內實施物業管理的無物業老舊小區引進物業服務開展一次測評,測評時間、人員等由轄區物業主管部門組織實施或委托第三方進行測評。

無物業老舊小區引進物業服務測評實行百分制,銀川市和轄區兩級財政每月每平方米0.2元的補助將與測評結果掛鉤。測評90分(含90分)以上的,為優秀等次,按標準100%進行補助;測評80分-89分的,為良好等次,按標準80%進行補助;測評60分-79分的,為合格等次,按標準60%進行補助;測評59分(含59分)以下的,為不合格等次,不予補助。屬地社區對轄區無物業老舊小區引進物業服務測評分值占30%;屬地街道對轄區無物業老舊小區引進物業服務測評分值占30%;轄區物業行業主管部門對無物業小區引進物業服務測評分值占40%。

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